平成21年度 第2回 長期優良住宅先導的モデル事業紹介

　賃貸住宅補修履歴データベースシステム構築事業では、賃貸住宅で補修や改修が行われた際、その履歴情報をWebアプリケーションサーバーに入力・蓄積してデータベースを構築していく。一般のWebブラウザ (インターネット) を介してデータを入力・蓄積することで、管理業者のみならず、入居希望者 (エンドユーザー)、賃貸住宅のオーナー、投資家等が閲覧できるための情報インフラの構築・整備を狙いとする。
　履歴情報については、住宅履歴情報整備検討委員会 (委員長・野城智也・東京大学教授) で示されているルールに則る。補修・改修に関する情報等がインターネットを通じて提供されることで、賃貸住宅の性能の維持保全・向上を図るとともに、賃貸住宅の長寿命化を可能とし、賃貸住宅の商品性を向上させ、賃貸及び売買の両面における流通を促進させる。

1.新築時のデータ入力・蓄積
　賃貸住宅の新築時に、棟および各賃室にIDを付与する。各貸室のIDは、いわば当該共同住宅の棟のIDの枝番号のような形になる。共同住宅の棟のIDはその共用部分固有のIDとして機能する。
　このIDを基に新築時の住宅情報をデータベースに入力するが、新築住宅に関する情報は設計者や施工者等様々な主体が個別に保有している状況にある。こうした情報を一元的に管理するため、Webアプリケーションサーバー上のデータベースへ、Webブラウザを通して入力する。新築時に付与されるIDは、ハウスメーカーや建設会社が独自に付しているIDと連携できるように関連づける。
　
2.補修・改修情報等の入力・蓄積
　補修や改修などに向け、オーナーや管理業者が補修・改修の工事の見積りを依頼し、施工業者がデータベースに費用や工程、使用した部材や機材の製品名や品番、その他の寸法などの数値を、Webブラウザを通して入力する。入力された情報の正確性を担保するため、専門資格者が内容を確認後、その資格の登録番号も入力する。その他としては、長期優良住宅認定情報や、点検・診断、専有部分にあっては入居者からの不具合指摘部分等々も入力していく。
　
3.データベースに蓄積された情報の利用
(1) 関連業者 (オーナー、管理業者、設備・修繕業者等)
　蓄積された補修履歴情報は、インターネットを介して関連する業者が利用する。一例として設備・修繕業者が利用する場合、補修履歴の一つとしていわゆる拾い書 (品名や数値の集積表) が記録されていれば、修繕において迅速な対応が可能となる。また、入力された見積額や費用から見積書や請求書の作成が可能となり、設備・修繕業者の利便性を高めることになる。
　
(2) エンドユーザー (入居希望者・入居者等)
　入居者は、自らが借りたいと思っている住戸について、インターネットを通じて、補修履歴から当該住戸の具体的な性能や機能を補修履歴により詳細に把握することが可能になる。また、近年シックハウスに対する認識も高まっている中で、部材等の品質が明らかになることでより安心・安全を確認、確保できることにつながる。
　なお、エンドユーザーに対する情報の提供の仕方としては、例えば、住宅空室情報等の広告に当該住戸のIDを掲載することで、自ら履歴情報の検察を可能にする方策を考えている。
　
(3) 賃貸住宅の購入者 (投資者等)
　賃貸住宅を収益物件として購入しようとする投資家等にとっては、補修履歴から精度の高い長期修繕計画の策定が可能となり、投資効率の確認にとって重要な機能を果たす。また、データベース化された補修履歴情報は、ファンドにおけるアセットマネージャーやプロパティマネージャーがレポーティングを行う際の重要な資料となる。

　現在、賃貸管理業者の賃貸住宅における履歴情報等のデータベース化は、項目が非常に多く、入力に大きな手間がかかるなどの理由で頓挫することが多い。器をつくることも大事だが利用されなければ意味はない。利用されるには、情報入力や活用のしやすさ、管理業者等の既存DBとの連携、セキュリティ面での充実などを大きなテーマとして今回のデータベースを構築していきたい。また、情報サービス機関としての機能も検討し、将来的には、本事業を通じて構築したデータベースシステムが、住宅履歴情報整備事業の賃貸住宅業界の基本的なプラットフォームまで高めていくことを目指していきたいと考えている。