平成21年度 第1回 長期優良住宅先導的モデル事業紹介

●	長期優良住宅の維持管理については、マンション管理組合、住民視点に立ち、根拠のある計画の作成、わかり易い建物状況報告、環境変化 (居住者・管理会社の変更等) に対応できるサービス形態とし、長期的に維持運営できる新組織を想定する。
●	長寿命化を狙う住宅の維持管理には、情報の蓄積サービスと共に、維持管理計画に対し、現場情報を反映し、報告できる仕組みを持ったシステム、サービスを提供することが重要と考える。
●	環境問題と維持管理のテーマとして、消費者の立場からの“集合住宅におけるオーナーと管理組合が協力した省エネルギー活動”の課題取組みを展開する。

　上記をポイントとし、住民・マンション管理組合側への維持管理サービス向上を目的とした今までにない共有プラットフォーム (システム、及びそれを活用としたサービス) を提供する維持管理業務支援システムを提案する。

■提案モデルの概念
　今回の提案モデルは、住民視点の長期維持管理システムとその運用支援代行業務とで構成される。住宅施工会社、住宅機器メーカ、住宅保全会社等から現場データを実務を通じ収集、分析し、計画にフィードバックするPDCAサイクルを組織横断的 (住民 (組合)－管理会社－現場) に展開する。このモデル提供により、住民、マンション管理組合に対しては、要求に応じた内容・品質・価格での維持管理サービスを提供することができ、一方マンション管理会社、公社にとっては、住民、マンション管理組合へ裏付けのあるデータを踏まえた提案を行うことができ、総じてサービス向上に繋がる。
　モデルの構成要素は、以下の4つである。

1. 業務支援システムモデル
2. 専門家による業務支援・業務代行モデル
3. 現場からのデータ収集モデル
4. 情報分析・提供モデル

■事業モデルの概念
　本提案は、長寿命化住宅の維持管理共有プラットフォームを目指し、数十万戸超へのサービス提供を目標としている。事業モデルは、住宅の維持管理業務に参加する組織は全て対象であり、それぞれの対象のニーズ・メリットを考慮した構成となる。

住民・マンション管理組合のニーズ/メリット

既存維持管理サービスのコスト削減
維持管理サービスの向上
実績情報の共有化、業務効率化

マンション管理会社・公社のニーズ/メリット

維持管理サービスの向上
実績情報の共有化、業務効率化
新たな事業機会の創出

住宅施工会社、住宅機器メーカ、住宅保全会社のメリット

実績情報の共有化、業務効率化
新たな事業機会の創出

■将来構想
次年度以降以下のような構想を持っている。

1. 務遂行企業の各業務支援システム、及び他Webサービスとの連携
   　改修工事管理システム、調達購買システム、業者選定・電子入札サービス、建材・資材購買サービス、EDIといったユーザ企業基幹システム及び他のWebサービスと連携し、利便性の向上を図る
2. 維持管理業務、及び改修工事の標準化
   　例えば、ある改修工事について、実績情報の分析から標準の工事見積りを参考出力する等、維持管理業務や改修工事の標準化を目指す
3. 住宅維持管理状況ナビゲーション
   　マンション管理組合や住民までも考慮した住宅維持管理状況の可視化として、よりわかり易い表現でのナビゲーションを目指す
4. 運営組織の設立
   　協議会メンバを中心に、長寿命化住宅の維持管理共有プラットフォーム運営を担える新組織の設立を目指す
5. 賃貸マンション向けに拡張
   　今年度は、分譲マンション向けのシステム開発、実証実験であり、次年度は賃貸マンション向けに拡張する
6. セキュリティ、スケーラビリティ、課金等のインフラ整備
   　今年度の評価を受けて、次年度は、セキュリティ、スケーラビリティ、課金等のインフラ整備を行う
7. 業務代行 (BPO) を支援するシステムの開発
   　今年度の評価を受けて、よりBPOを効率的、かつ効果的に提供する為の支援システム機能を開発する

■先導性・モデル性の高い点など

1. 住宅の維持管理業務に参加する組織は全て対象である (共有プラットフォーム)
2. コンピュータシステムのみではなく、人間系 (コンサル、専門会社) を組み入れたシステムモデルの構築
官、民、学、消費者の協働するプロジェクト
3. 維持管理コスト削減と、住民・マンション管理組合へのサービス向上

■実証実験の進め方

1. 公社物件を対象に、民間マンション管理会社参加による実証実験
2. 自主管理組合に対する民間マンション管理会社参加による実証実験
3. 情報共有化基盤として当プラットフォームを活用した業務効率化の実証実験

■現時点の協議会メンバ
　会長:早稲田大学　グローバル生産・流通コラボレート研究所
　幹事会代表:株式会社ウェッブアイ
　幹事会:川崎市住宅供給公社、株式会社コスモスライフ、NPO川崎市省エネ普及の会、
　　　　　株式会社ジェイ・アイエスアイ