平成21年度 第1回 長期優良住宅先導的モデル事業紹介

　マンションのストック戸数は約505万戸 (2006年末、国土交通白書) に達し、既に主要な居住形態となっている。京都市内においては約1,400の管理組合数、約85,000戸のストックが存在している。時代はストック活用社会に入っているが、その供給方法や維持管理、市場での評価、流通、修繕、建替え等に関して依然として多くの課題を抱えている。
　「マンションは管理を買え」といわれながらも、マンションの管理組合の運営の実態や共用部分の管理の良否に関する情報は現在の重要事項説明書において掲載する余地もない。ストック活用において重要な要件であるマネジメントの視点が市場で開示されておらず、社会の要請、住まいを探す人、そしてマンションの管理組合の間でミスマッチが生じているといえる。
　このような状況の中、京都ではマンションに関わる研究者や各種専門家、事業者等で構成する「マンション総合研究会」(2003年発足) では2006年4月に「京都マンションデータバンク」を稼働させ、インターネットでマンションのプロフィールや管理情報を発信している。これは、既存マンション購入を検討している消費者が各マンションの比較検討を可能にするとともに、マンション管理組合及び居住者にとっては情報発信を積極的に行うことでマンションの市場性を高めることを目的に設置している。
　2008年度はこの次のフェーズとして管理に関する情報をわかりやすく発信し、既存マンションの流通市場において管理に関する情報を積極的に活用する基盤を創ることを目的に「京都マンション管理評価検討委員会」を発足し、管理の評価方法、内容、組織 (京都マンション管理評価機構) を検討・確定し、第三者により管理評価・格付けの体制を整えた (「200年住まい・まちづくり担い手事業」採択)。
　2009年度はマンションの管理評価・格付けの取組を実際に行い、積極的にホームページを通じて発信し、流通市場においてこれらの情報を活用するシステムを構築する。

(1) マンション管理の評価の方針について

• 評価については建物の維持に関する管理の評価 (基礎評価)、良好な自治形成に向けた管理の評価 (優良管理評価) と二つの視点から行う。
• 優良管理評価は星の数だけを競うのではなく、多様性を許容し、他のマンションのモデルとなることを目指す。
• 評価と並行して「京都のマンションのビジョン」を示す。
• 評価の方法はわかりやすく示し、その結果はウェブサイト等で発信する。
• 第三者的な管理評価として、その内容を証明する書類を発行する。

(2) 評価する項目について
■基礎評価
　既に公開している「京都マンションデータバンク」の情報及び流通の際に入手できる情報を基に実施する。項目としては、(1) 管理規約に関する内容、(2) 長期修繕及び大規模工事に関する内容、(3) 積立金会計の資料が整理されているか、について評価することとしている。
　
■優良管理評価
　複数の審査員による実地調査及び管理組合へのヒアリング調査を行い、5つの項目を評価することとしている (表)。優良管理評価については、それぞれの項目に対して複数の指標を設定しており、加点方式で評価することとしている。例えば「(5) 立地する地域の住民組織との関係」では「住民組織に加入し、その役員や委員を担っている」であれば望ましい対応として2点、「住民組織に加入している」であれば標準的な対応として1点、と現状に応じて加点していく。5項目28指標を設定しており、項目ごとに1指標あたりの平均点を出して評価する。
　
(3) マンション管理に関するサポート活動
　以上のマンション管理の評価・格付け及び発信作業と平行して、普及啓発活動やマンションの管理組合活動をサポートする活動を展開する。基礎評価、優良管理評価の結果はいわば「マンション管理の診断書」ともいえるものであり、優れた点とともに、課題の抽出も可能となる。この課題を解決していくためのアドバイスとサポートも同時に行うことで、マンション管理のレベルアップを図る。

　今年度は、マンションの管理を評価した情報を蓄積 (基礎評価100件、優良管理評価50件を目指す) し、これをホームページで発信することで、この情報を住まい選びの際の必要な情報として根付かせるとともに、マンションの管理に関する情報がストック活用型社会における必要な情報であることを実証する。
　以上の基盤づくりを1年間かけて行い、発生する作業や人件費等に関する分析を行い、以降は受益者負担型の評価事業としてビジネスモデルを確立する。