平成21年度 第1回 長期優良住宅先導的モデル事業紹介

　東京東部下町の江東区や江戸川区には、30〜40年前に多く建てられた狭小敷地木造住宅の密集地域が多く、近年、老朽化の進行と共に子供が巣立った空巣世帯や高齢者世帯が著しく増加している。また、低所得者層が多い本地域では、耐震や防火上の危険を孕んだ既存不適格住宅が半数以上を占め、かつ耐震診断・改修の助成金制度も進まない現状にある。こうした膠着状態を打開するには、住民を励まし、住宅の質の向上、暮らしの充実の展望をより具体的に明らかにするリフォームシステムが必要である。
　本提案は、建物現状の総合診断を行い、評価表を作成。評価の解説を行い既存建物の性能を明らかにした上で全体リフォーム計画書 (資産化リフォーム計画) を作成。費用の目安が明確な部位別提案構成のため住み手が計画を立て易い。また積立金システムの利用により、数回に工事を分割できる他、メンテナンス計画 (30年) の実行も容易になる。なお資産化リフォームの計画並びに実行は、管理契約に基づく年2回制の定期点検を通じて継続的にフォローすることが容易である。

■建物現状 (竣工) 評価表
　耐震・温熱・劣化・維持管理・高齢者への配慮・耐火性について診断シートにより掌握し分析して評価表作成。改善方法が明示された評価表は居住価値向上のための羅針盤となり、かつ住まい手の啓蒙を図る。
　
■全体リフォーム計画書 (資産化リフォーム計画)
　評価表を基に老朽度合などから優先すべき工事項目順 (耐震・防耐火・断熱など)、部屋別計画、費用の目安が明記された計画書を作成。資金調達の分散化を図り、その後の維持管理資金計画も含めて、居住価値持続の自己判断が図れるよう支援するシステムである。
　
■品質・施工管理チェックシステム
　リフォーム工事は施工の裏付けと品質の保証が重要、26種の検査・637項目のチェック・109枚の写真記録を備えるチェックシステムが機能し、品質・施工管理を万全に実現、チェックシート・写真・検査証はすべてお客様に渡し、安全・安心の源泉にして貰う。
　
■価値持続積立金システム
　管理工務店契約後、住まい手が毎月の積立を行い、全体リフォーム計画並びにメンテナンス計画に沿った資金調達が図れるよう居住価値持続積立金システムを用意。地元信用金庫3行の協力のもと、選択は自由にできる。
　
■年2回定期点検
　全体リフォーム計画書に基づき年2回制定期健診 (過去31年継続の実績) で確認、部分的改修から性能リフォームまで、長期優良住宅レベル目指すリノベーション追及。その後もメンテナンススケジュール表 (30年) に基づき維持管理の確認を行い、自主点検・自主補修システムの向上を図り居住価値を高める。
　
■住まいの管理カルテ (住宅履歴書)
　工事履歴・維持管理履歴は紙ベースの管理カルテに記録してお客様の保管。30年間のメンテナンススケジュール表もセットで保管。
　
■VPNシステム・メンテ管理継続システム
　社内ではVPNシステムにデーターで保管しサーバーを介してお客様にも閲覧ができる。また管理住宅の売買や譲渡などに寄与すると同時に、建物所有者が変わっても継続システムによりそのまま継続管理が実行される。

　本モデルの実践により「しっかりした検査・リフォーム・点検をしてメンテナンスしていけば、家は長寿命化し、居住価値（賃貸等への利用が可能）を高めることができる」ということを、お客様に実際に理解・納得して貰うことができる。また本システムは暮らし・住まいの主人公であるお客様が主人公となるリフォームの実現を目指しており、(1) 安全・安心の権利　(2) 知る・知らされる権利　(3) 意見を反映させる権利　(4) 選択する権利という消費者権利の具現化を追及しているシステムである。従って当社の100軒に及ぶ既存不適格OB顧客邸をはじめとする地域の皆様に対し、本システムの普及を図るべく、現場見学会の開催や当社機関紙による事例紹介を積極的に展開し、地域管理工務店の責務を全うする。