第2回 超長期住宅先導的モデル事業紹介

　集合住宅を1つの建物と考えた場合、共用部分は「建物の区分所有等の法律」により超長期住宅化がなされている。反面、各住居に対しては、今まで所有者個々の裁量による管理となっていることが、集合住宅全体で見た場合、超長期住宅化されていないことの原因と考え、個々人の管理する各住居を維持・管理する仕組を導入することにより、集合住宅全体の超長期住宅化を図る。
　管理組合のボランティアに依存した共用部分の管理。管理会社に対する度を越えたサービスの要求。このような人任せの現状を打破しない限りマンション価値の維持は困難。定住者意識が強まった今日こそ、所有者はマンション価値の維持を自ら行う時期に来ている。戸建住宅とは異なる集合住宅は隣接住戸ひいては住宅棟全体との関係を生涯持ち続けることとなると考え、集合住宅の超長期住宅化に貢献できるシステム構築を目指している。
　マンション管理センター調査では、マンション修繕積立金の1戸あたり平均額は9,066円/月。30年間住み続けたと仮定すると、326万円積まれた修繕金は、15年目の外壁改修工事、30年目の屋根改修工事、同給排水管再生工事など大規模修繕工事などに投資されることでマンション寿命の延命化が図られることになる。当モデルが着目をしたのは、維持管理計画と資金までも準備された共用部分 (スケルトン)と、各住居 (インフィル) 所有者の任意に任されている専有部分の落差である。共用部分の修繕積立金は資産価値の維持に反映されるが、専有部分(インフィル)への個人投資であるリフォーム額 (約300万円平均) は無視される。「専有部分管理の情報システム構築」は「共用管理部分」との連携により、マンション価値評価再考の情報となることを目指している。

○消費者による住宅価値の低減防止
　超長期住宅の最も重要な課題である「維持管理」は、消費者自らが超長期に住宅を利用するという意識が、根本にあって初めて成り立つ仕組と考える。この場合、どのように「維持管理」すれば超長期に住宅を利用できるかを、住宅取得時から教えることが重要。また、住宅取得時から時間が経過した場合であったとしても可能な仕組。

1. 設計図書等の管理システム
   • 設計図書等の図面関連のデータ化。
   • 住宅建設時期、入居時期等のデータ化。
2. 物件情報管理システム (データ化)
   • スケルトン (S) 部分に対しての、補修工事等のプラン等のデータ化
   • S部分に対する、瑕疵保険、アフターメンテナンス等の住宅建設会社によるメンテナンス関連の内容、定期点検等の時期等のデータ化
   • インフィル部分に対して、メーカー名、型番、保証関連の期間等のデータ化

　本システムは、新築の場合には現地調査は行わずに書面提示による情報データ化することが可能。既存建物で書面提示が不可能な場合には、専門家 (建築士) による現地調査及びヒアリングにより、住宅物件の情報データ化が可能。
　
○コールセンター活用による記録作成・保存等
　本システムの特徴でもある、コールセンターによる物件一括管理。本システム利用者は、事務局が提携するコールセンターを24時間365日利用可能。この事は、インフィル部分の使用方法の問合せ、故障受付・修理手配等もコールセンターを利用し行なわれることから、インフィルに対する記録作成及び保存が可能。
　スケルトン部分に対しても、メンテナンス期間がいつまでなのかを記録している為、コールセンターにスケルトン部分の問合せがあった場合 (不具合等) にも対応可能。また、コールセンター経由において事務局により信頼できる補修工事会社の紹介 (リフォーム保証等の加入業者など) により工事履歴を記録保存可能。
　本システム利用者に対しては、事務局よりメンテンナス時期にメンテナンス案内が送付され、利用者及び業者が見過ごすことのある定期点検等を確実に行わせ、本システムに定期点検記録が記録されるシステムとなっている。
　上記の通り、物件毎のデーター管理を行っており本システムはコールセンターでのデーター管理と連動することにより、記録作成及び保存が簡略化されている。

　当システムのコールセンターでは、(1) 一次情報の受電、(2) 緊急性処置の必要性判断、(3) リモコンの電池が切れていませんか?などの初期対応アドバイス、(4) 修理業者連絡、(5) 一連のレポーティング――までを包括的に行う。
　マンションで発生する様々な問題事象は、管理人を通して管理会社へ伝達される。クレームを起こした人と受けた人の対人関係も絡むだけに、仲裁まで含めた対応に管理会社は手一杯の現状では、管理マニュアルの質が向上しない。そこで当システムではサーバーに記録した全般の情報を (個人情報保護を配慮しフィルリタリングをかける)「マンション快適ライフ」共有情報として管理組合を通じ、居住者にフィードバックする。当システムは、居住者・管理組合・管理会社の三位一体よる必要情報共有化のインフラに位置づけにされたいと願っている。