第2回 超長期住宅先導的モデル事業紹介

　新築志向が強い日本の住宅市場では、特に年数が経過した既存住宅に対して、その見た目や汚さから購入意欲が湧かず流通が滞る傾向にある。加えて住みながら住宅改修を行うことが少なく、買主・売主・さらに取引に携わる仲介会社にも改修の経験や知識が薄いため、改修をして売る売主、買って改修をする買主も依然として少ない。当システムでは、『「良質なストックは、適切な改修を行うことで、流通され、長期に利用されること」を幅広く、認知・理解してもらうこと。』をコンセプトに、既存マンション改修の先導的インフィル技術の追求と、また長期利用のための先導的長期サポート体制の構築、そして当該システムを幅広い利用対象者へ開放・普及を含めた「先導的マンションリノベーションシステム」である。

■先導的改修
　長期利用されるべき優良な既存マンションの改修を、インフラ等を構成する「下地インフィル」と、目に見える設備や資材等を構成する「表層インフィル」の2つのインフィルに分け、前者には品質と性能を求めたプレファブ化、後者には住まい手のライフスタイルにあわせた柔軟性を付加している。
　
a) 下地インフィル
　在来工法では品質が職人の技能に依存する部分が大きく、また近年の職人の高齢化・減少化という問題もある。当システムでは、職能に依存しない均質な内装品質と、デリバリーや省スペース等を考慮したマンションリノベーションに適した施工性を備えた、下地のプレファブ化による先導的インフィルの開発・採用を行なった。プレファブ化ユニット下地により、天井や床の下地を痛めずに容易な間仕切りの構築が可能となり、下地と躯体の空隙に断熱材充填を行い「六面断熱」とすることで、断熱性能の向上と併せて遮音性能の向上が可能となる。加えて、インフラ供給される電気・通信・給水・給湯の各配管、配線を専有部内で集約したスペースとして「インフラタワー」を構築し、電力分電盤・情報分電盤・給水給湯ヘッダー配管等を整備し、維持管理しやすく将来対応に配慮した設備構築を行なっている。
　
b) 表層インフィル
　目に見える資材や設備に対するニーズは、人それぞれ違うもの。表層インフィルでは、予め専有内の制約条件等をクリアしたセレクトプラン (間取り) を用意し、また色やグレードなどを選べることで、(期間コストを短縮する結果、コスト面も含めた) 住まい手のニーズに合った柔軟性の高いインフィルを提供。住まい手がプランや色、設備が選べるインフィルシステムは、流通促進に大きく寄与すると思われる。
　
■先導的サポート体制
　個人が中心であった既存マンションの取引では、「保証」という概念が薄く、築年数の経過したマンションの増加と共に取引後のトラブルが増え、取引を不安にさせる要因にもなっている。当システムでは、配管などの重要なインフラから、床、壁、天井の表面的な内装まで網羅した「アフターサービス保証」と、既存マンションに今までなかった35年の定期点検体制を整え、入居後の改修のご相談 (可変性の高いインフィルを有効に活用する方法の指導や相談) も含めた長期利用に関する徹底的なサポートを実施する。
　また、インフィルに新たに作成される住宅履歴についても、スケルトンから完成までの画像や記録とともに、設計図書をまとめた住宅履歴ファイルの配布と、個人保管による住宅履歴書自体の紛失の可能性から、事業者である当社でも情報を共有しシステム保管を行なう。以上の体制づくりを行なうことで、アフターサービス時の迅速で的確な対応と、利用者が改めて流通する際にも再発行が可能となり、消費者が長期にわたり安心して住まうことのできるサポートを提供できるのである。

　リリースやホームページ等で認知・普及活動をまず行う予定である。また、今回のモデル事業は、当社の所有物件だけではなく、リノベーションを行って販売を考えている売主の方や、中古マンションを購入し、リノベーションを行うことを考えている買主の方、自宅のリノベーションを考えている方、いずれも利用できるシステムにしており、流通を介在する仲介会社やサービサーの方に向けた法人向け説明会、また直接消費者の方に向けた個人向け説明会を開催し、幅広い認知活動を行う。
　加えて、システム利用者には原則としてモニタリングを行い、今後の長期利用に向けた更なる改善を行い、継続した住宅の超長期利用の実現・普及に向けた活動を行う方針である。